In de media gaat het regelmatig over de verdeling van de vaak schaarse woningvoorraad in de gemeente. Aangezien er de laatste jaren veel krapte op de woningmarkt is, komen gemeenten voor de vraag te staan hoe ze de woonruimten in een gemeente evenwichtig en rechtvaardig kunnen verdelen.
Huisvestingswet 2014
Sinds 2014 kan de gemeente op basis van de Huisvestingswet 2014 een Huisvestingsverordening vaststellen om de schaarste op de woningmarkt tegen te gaan en invloed uit te oefenen op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten. Een Huisvestingsverordening geeft de mogelijkheid om een bestuurlijk instrumentarium in te zetten waarmee de gemeente inwoners een eerlijkere kans kan geven op een betaalbare woning. In dit artikel wordt besproken uit welke onderdelen dit instrumentarium bestaat, wat de toegevoegde waarde kan zijn van deze instrumenten voor de gemeente en hoe de Huisvestingswet zich verhoudt tot de Leegstandswet & de Wet Goed Verhuurderschap.
Voorafgaand aan de verordening
De Huisvestingswet 2014 geeft de gemeente de mogelijkheid om een Huisvestingsverordening in te stellen. De gemeente kan pas van deze mogelijkheid gebruik maken als de verordening noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte (zie artikel 2 lid 1 van de Huisvestingswet 20214). Voorafgaand aan het vaststellen van een Huisvestingsverordening moet de gemeente aantonen dat er schaarste is op de woningmarkt. De Huisvestingsverordening heeft als ultieme doel de schaarste op de woningmarkt te beperken. Dit kan door een extern bedrijf opdracht te geven een onderzoek in te stellen, maar het onderzoek kan ook door de gemeente zelf worden gedaan. Enkel de segmenten waar sprake is van schaarste kunnen onder de reikwijdte van de Huisvestingsverordening vallen. Deze segmenten kan de gemeente zelf ‘inkleuren’. Een segment kan bijvoorbeeld tot een bepaalde WOZ-grens zijn, enkel appartementen of een bepaalde wijk van de gemeente.
De instrumenten vanuit de verordening
Het bestuurlijk instrumentarium wat de gemeente kan inzetten op basis van de Huisvestingswet 2014 bestaat uit:
- het aanwijzen van categorieën woonruimten waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is bij ingebruikname van deze woonruimten;[1]
- het aanwijzen van categorieën woningzoekenden waaraan voorrang wordt gegeven bij het verlenen van huisvestingsvergunningen;[2]
Het opnemen van een verbodsbepaling voor het:
- onttrekken en onttrokken houden van de tot bewoning bestemde woonruimte;[3]
- samenvoegen van woonruimten;[4]
- het omzetten van zelfstandige woonruimte in drie of meer onzelfstandige woonruimten;[5]
- omzetten van onzelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte;[6]
- verbouwen van één zelfstandige woonruimte in twee of meer zelfstandige woonruimten;[7]
- splitsen van een gebouw in appartementsrechten;[8]
- aanbieden van een woonruimte voor toeristische verhuur; en[9]
- het in gebruik geven van een bestaande woonruimte zonder vergunning binnen een periode van vier jaar na aankoop van de woning.[10]
Met de Huisvestingsverordening kan de gemeente eigen regels instellen over de verdeling van de schaarse (huur)woningen. De gemeente kan een vergunningstelsel instellen voor het splitsen, samenvoegen, onttrekken en/of kamergewijs verhuren van woonruimten. Ook kan de gemeente een opkoopbescherming instellen om ervoor te zorgen dat woningen minder interessant zijn voor investeerders. Hiermee komt er een verbod op het in gebruik geven van een woonruimte voor 4 jaar na aankoop van de woning. Gemeenten kunnen maatregelen nemen om toeristische verhuur te voorkomen en/of te beperken. Als laatste kunnen gemeenten ook regels instellen om vitale beroepen voorrang te geven bij het toewijzen van woningen.
Het schaarste onderzoek laat zien in welke segmenten schaarste bestaat binnen de gemeente. Bij het kiezen van bepaalde maatregelen moet ook goed worden nagedacht wat hier de gevolgen van zijn. Zo kan een verbod op het omzetten van zelfstandige woonruimte zorgen voor een influx van micro-appartementen en studio’s. De gemeente doet er in deze situatie goed aan doen om ook meteen het verbod op het verbouwen van één zelfstandige woonruimte in twee of meer zelfstandige woonruimten in de Huisvestingsverordening op te nemen.
Toegevoegde waarde van de huisvestingsverordening
In de huidige woningmarkt kan het voor een gemeente erg interessant zijn om grip te krijgen op de woonruimtevoorraad. Een Huisvestingsverordening kan hierin instrumenten bieden om de grip te vergroten en te verbeteren. De verordening draagt bij aan een evenwichtige en eerlijke verdeling van de woonruimtevoorraad.
Met het instellen van een Huisvestingsverordening komt er ook een nieuwe mogelijkheid om handhavend op te treden. Op het moment dat een (ver)huurder niet de juiste vergunning(en) heeft om de woning kamergewijs te (ver)huren kan een boete worden opgelegd. Deze boetes kunnen oplopen tot enkele tienduizenden euro’s. Dit geeft niet alleen de (ver)huurder een impuls om de vergunning aan te vragen of te stoppen met (ver)huren, maar laat ook aan andere (ver)huurders zien dat de gemeente daadwerkelijk gebruik maakt van de mogelijkheden om handhavend op te treden.
[1] Artikel 7 van de Huisvestingswet 2014. Voorbeeld: de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente Wijk bij Duurstede.
[2] Artikel 11, 12 lid 1 en 14 lid 1, 2 en 3 van de Huisvestingswet 2014. Voorbeeld: de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente Wijk bij Duurstede.
[3] Artikel 21 lid 1 sub a van de Huisvestingswet 2014.
[4] Artikel 21 lid 1 sub b van de Huisvestingswet 2014.
[5] Artikel 21 lid 1 sub c van de Huisvestingswet 2014.
[6] Artikel 21 lid 1 sub d van de Huisvestingswet 2014.
[7] Artikel 21 lid 1 sub e van de Huisvestingswet 2014.
[8] Artikel 22 van de Huisvestingswet 2014.
[9] Artikel 23a van de Huisvestingswet 2014.
[10] Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014.
Geschreven door Paula Hoogendam, Adviseur APV en Bijzondere Wetten.