Inleiding
Na verlening blijft een bouwvergunning in principe voor onbepaalde tijd geldig, tenzij deze is gebruikt, is ingetrokken of bijvoorbeeld is vervangen door een nieuwe vergunning. Hoe ouder de bouwvergunning, hoe groter de gevolgen kunnen zijn als daarvan gebruik wordt gemaakt. Denk hierbij aan gewijzigde planologische regels en/of nieuwe (en strengere) technische eisen. Deze zogenoemde ‘slapende’ vergunningen kunnen in de praktijk voor een hoop trammelant zorgen. Zo ook in de gemeente Elburg.
Wat is er aan de hand?
Het college van de gemeente Elburg heeft een last onder dwangsom opgelegd aan eiser om bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden (bouwstop). De bouwwerkzaamheden bestaan uit het uitgraven van de fundering en het maken van een bekisting voor het bouwen van een woning. Het bezwaar van eiser is door het college ongegrond verklaard. Eiser is vervolgens in beroep gegaan. De rechtbank Gelderland heeft op 18 maart 2025 uitspraak gedaan.
Het geschil
Eiser stelt zich op het standpunt dat hij de woning kan bouwen op grond van een bouwvergunning van 1963 (vergund in 1962, Rijksgoedkeuring voor de bouw in 1963). Het college is van mening dat deze bouwvergunning al is gebruikt voor de bouw van een woning (bestaande woning). Volgens eiser is de bouwvergunning nog geldig, omdat de bestaande woning is gebouwd voordat de vergunning is verleend en op een andere plek is gebouwd dan is vergund.
Oordeel rechtbank
Op basis van een vergelijking van de huidige situatie en de vergunde situatie stelt de rechtbank vast dat de bestaande woning op een andere plaats is gebouwd dan in de bouwvergunning is aangegeven. In dat kader overweegt de rechtbank dat de bestaande woning zonder bouwvergunning is gebouwd en dat de bouwvergunning dus niet is gebruikt. Verder is niet gebleken dat het college de bouwvergunning heeft ingetrokken of om andere redenen niet meer geldig is. Daarom vernietigt de rechtbank de beslissing op bezwaar en herroept daarbij de bouwstop.
Wat vind ik?
Voordat een bouwstop wordt aangezegd dient te worden onderzocht of de bouwwerkzaamheden al dan niet zijn vergund. Uit archiefonderzoek zou moeten blijken dat de bouwwerkzaamheden volgens de bouwvergunning werden uitgevoerd en dat de bestaande woning zonder vereiste vergunning is gebouwd. Dit zou slechts anders zijn als er een opleveringscontrole heeft plaatsgevonden voor de bestaande woning en de bouwtoezichthouder – ondanks dat deze afwijkt van de bouwvergunning – heeft beoordeeld dat de woning conform vergunning is gebouwd.
Het bijzondere aan deze zaak is dat de bestaande woning kennelijk al is gebouwd vóór verlening van de bouwvergunning en daarvan afwijkt, maar dat deze woning door het college toch als vergund (legaal) is beschouwd. De bestaande woning is daardoor al ruim 60 jaar illegaal aanwezig.
Deze uitspraak laat zien welke gevolgen kunnen ontstaan wanneer een oude en niet gebruikte vergunning (slapende vergunning) niet wordt ingetrokken. Er zou overigens ook sprake kunnen zijn van onzorgvuldig archiefonderzoek, maar dit laat ik in het midden.
Hoe nu verder?
Eiser mag zijn woning afbouwen volgens de bouwvergunning. Voor zover dat niet mogelijk is heeft hij een omgevingsvergunning nodig. Voor de bestaande (illegale) woning zal een omgevingsvergunning moeten worden verleend. Nu maar hopen dat deze kan worden vergund.
ECLI:NL:RBGEL:2025:2009
Geschreven door expert Roy van der Steen – Jurist Omgevingsrecht